“东兴证券”

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物管区域空之间超过2兆。 物质管理领域的政策逐渐从规范型变为鼓励型，发展迅速，在空之间巨大。 截至年底，全国物管面积达到211亿平方米。 从短期来看，随着上游房地产竣工拐点性的恢复，过去两年积累的预计竣工面积将得到释放，未来1-2年物管领域将迎来快速增长。 从长远来看，受城市化率、人口增长、人均居住面积等因素的驱动，物管领域有望保持增加值的快速发展。 预计到2030年，管理面积将达到326亿水平，收入规模将超过2万亿美元。

物流领域的现金流稳定充裕。 受益于物业管理的轻资产运营模式和高征收率、高更新率，物业管理公司比物业开发相关企业的现金流更稳定。 充裕的货币存款有助于企业通过并购等方式进一步扩大管理面积规模，为未来业绩增长提供动力。 管理面积的增加进一步带来收入和现金流的稳定增长，形成良性循环。

物管领域的价值降低成本在空之间。 物管公司可以通过扩大规模、外包、技术投入等方式降低价值成本率。 根据我们的估算，在人力价格受到压力的市场环境下，物业管理公司的营业利润率在时间和规模两个维度上保持下跌趋势。 我们认为，对于有实力扩大规模的领导公司来说，这种趋势将持续下去。 第一，采取扩大项目规模、提高人均管理面积三种手段。 二是提高外包比例，优化资源配置。 三是加大科学技术应用。

的投资建议和积分企业推荐:认为领域基本面的逻辑是短期看房地产相关企业的销售面积，长期看企业的品牌价值。 短期内，领域仍以赛马场为主，龙头公司有可能伴随着向低能级的区域性房地产和非住宅等行业的渗透。 从长期来看，具有良好企业品牌价值的企业有望维持市场化的扩张能力和盈利能力。 推荐3条主线。 1 )相关房地产企业实力较强、管理面积规模和增速有特点的企业，建议关注碧桂园服务。 2 )具有强大的中央企业、国有企业背景，在项目资源获取、多元化业态布局方面有特点的企业，建议关注保利房地产和招商积累。 3 )具有高质量的企业品牌价值和市场化扩大能力的公司，建议关注绿色城市服务。

风险提示:社会保障改革可能会增加人力成本房地产销售受降温影响领域的后续规模增长； 地区差异风险。