“孟晓苏：险企应作为养老地产项目投资方”

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编者按：“为夕阳人群服务的朝阳产业”。这句话用来形容我国当前的养老产业最为贴切不过。进军包括养老地产在内的养老产业，不仅

编者按：“为夕阳人群服务的朝阳产业”。这句话用来形容我国当前的养老产业最为贴切不过。进军包括养老地产在内的养老产业，不仅可以享受政策优惠，还能拥有高回报的投资预期。这无疑为险资投资实业找到了一个绝佳通道。近年来，不少险企四处出击，到各地拿地建设养老社区。然而，险企在养老产业中到底应该扮演怎样的角色？开发商？服务商？投资商？本报记者专访权威专家，对这一问题给出了清晰的答案。并且，对险资参与养老产业的方法，本报将持续关注。

近年来，养老地产成为保险业的新“宠儿”，几大保险企业竞相加入。 养老地产为什么受保险公司欢迎？ 的未来空之间有多大？ 保险公司如何参与养老地产业比较好？ 日前，幸福生命原董事长、中房集团董事长、汇力投资基金企业董事长孟晓苏接受《证券日报》保险周刊采访时，作为进入房地产和保险领域的管理者，就保险企业进入养老房地产的一系列未知谈了自己的看法。

孟晓苏认为，某些保险企业建设超大养老社区的设想并不成熟，甚至有以养老地产之名做商业地产之实的嫌疑，并不能发挥保险资金的指向性特点。事实上，他对养老社区建设早有设想，而保险企业完全可以作为金融服务者参与进来。

养老地产值得观察

老年人的生活需要

《证券日报》:您如何看待养老地产业的兴起？

孟晓苏：中国正经历前所未有的老龄化加速进程，可以说养老地产在我国兴起是必然的，这是一个为夕阳人群服务的朝阳产业。随着居民迅速富裕以及医疗条件的逐渐改善，居民寿命的延长带来了社会的老龄化。老龄化不是单单意味着社会负担，相反，老龄化的过程使得知识、经验可以越来越多地存留，使社会财富更加丰富，这标志一个社会的文明进步。并且老龄化还带来更大的花费，当然随之而来的是社会服务怎么跟上的问题，与之配套的就是养老产业，其中当然包括养老地产业。

《证券日报》:如何评价保险企业进入养老地产业？

孟晓苏：我认为，既然大家都看到养老地产大有前景，就应当认真研究它的规律，把它真正作为养老产业的一部分来做。

但是，我看到保险公司为了搞不动产而搞养老不动产。 例如，一家企业以3000亩土地为养老地产。 这意味着以容积率1:1计算，未来形成200万平方米巨大社区的居民都是老人。 这样的“老人城市”客观上可行性很低，城市组合也支撑不住。 这就和政策遏制房地产时一些房地产企业的方法一样，为了拿地而搞旅游房地产、文化房地产、商业房地产、养老房地产，从而搞房地产“局”，并不是真的搞养老产业。

当然，以养老地产之名做地产之实也不能完全说不好，保险企业可以由此提高收益。

《证券日报》:什么是真正的养老不动产？

孟晓苏：这还得从低端养老和高端养老的不同说起。根据国际经验，我国养老的格局应是“90-6-4”，即90%的老人要选择居家养老，6%的老人需要社区照料，4%的老人入住养老机构。这意味着未来每100个老人只需要养老院有4张床位，据说现在北京市每100个老人拥有1.5张床位。

所以，养老地产必须考虑老人养老多元化的需求，根据上述结构，90%的老人还是需要居家养老的。 因此，房地产开发必须考虑到老龄化后怎么办的问题。 例如，所有房屋都需要无障碍设计，多层需要电梯，高层电梯有放入担架的设计，呼叫服务、护理急救等软件的配置等。

对比需要社区照料的这6%的老人，国内社区的护理团队能力要加强，保险业也要推进护理保险，国家政策上要对护理服务企业提供一定补贴。

需要养老院床位的剩下4%的老人，对养老设施的诉求也分为几类，有福利性的，有需要老人或家庭支付的基础性的，也有高级的。 其中福利养老机构是非营利的，由政府投资或补贴处理床位，低收入老人应由政府按照社会保障的要求基本满足。 有支付能力的中等收入和高收入老人需要更高水平的养老服务。

这就出现了保险企业可以建的、面对中高端老人的养老社区，它们不是福利性的，而是商业性的，建设的环境和品质要符合老人的需要。这种养老社区可能要求各个人用几百万元购买房产或对应的保险产品或获得会员资格后，才能够入住。

《证券日报》:类似于现在保险公司经营的养老社区吗？

孟晓苏：不同于目前险企自己拿地新建的养老社区。我此前对此有了设想，大致应分为两种情况。一是在现有的旧城改造中适当安排养老社区。譬如旧城改造总建设面积是100万平方米，养老社区总面积可以是10万到20万平方米。这样老人就可以居住在位于市区内的养老机构里。在旧城改造时安排这样的老年住宅建设，完全可以做到。

另外，在城市建设几千亩规模的新社区中，将安排部分养老社区的建设。 这样的新小区大部分住宅作为常规房产出售给普通住户，可以保证老人生活在充满人群生活气息的自然环境中，适合老人的生活需要。

保险企业应作为

养老房地产项目的投资目的地

《证券日报》：那在您的设想中，保险企业的角色何在？

(/h ) )孟晓苏)在整个小区部署一部分养老社区，意味着建设这样的养老社区完全不需要保险公司到处拿地，现在房企手上有不少类似的项目。 在这种养老地产项目的建设中，保险企业只需要作为投资方参与，发挥资金的指向性特征，不让不擅长社区开发的外行人知道。

所以我的思路是把两个产业结合起来，一边是做房地产专项，一边是保险企业的资金可以利用，但两个产业要进行细化分工。

所以，我们对目前一些保险企业投资养老不动产的方法提出异议。 事实上，一些“孤立在国外”建设晚年城市的方法不是晚年房地产快速发展的方向，老人晚年需要“晚年城市”吗？ 无法想象如果一部分地区出现了“晚年的街道”会怎么样。

《证券日报》：保险企业会不会不甘于仅仅做投资方？

(/h ) )孟晓苏:未必如此。 目前，保险公司规定投资养老设施建设5年内不允许转让，这将导致5年内无法盈利的问题。 作为养老不动产的投资者，建设完成后，开发公司规定以价格将养老住宅交付保险企业的，届时投资超过5年的，不动产没有不可转让的限制。 这不比保险公司自己建设养老房子差。

如果保险企业自行投资养老地产，按目前规定，5年后才可以转让，5年内就只能拥有它和用于租赁。如果建个养老社区占地3000亩、建筑面积200万平方米，保险企业是否所有都要拥有与出租？我觉得这是个悖论。如果保险企业开发的房地产项目在5年内有部分出售，这实际就是偷步在做房地产，即便卖给的是老人。

所以，如果保险业出现了以养老为名搞房地产的企业，其实是不妥当的。 投资房地产当然会提高保险企业的收益，但这与目前的政策要求不一致。 将来，许多住宅小区成为保险公司开发的社区后，保险公司就会成为开发商。 这样做对吗？

养老地产需要革新

《证券日报》:养老地产的成功模式？

孟晓苏：对照刚才说的“90-6-4”的养老诉求格局，以及高、中、低档的不同收入水平，养老地产实际上也需要革新。目前的养老地产盈利模式不清晰，养老地产的盈利周期有多长还不能确定，但我们可以参考国际上的成熟方法。

例如，“七分卖三分馏”被解释为很好。 也就是说，以出售不动产的收益的70%来支持剩下的30%的养老住宅部分。 但是，如果采取这样的方法，项目将变成不动产而不是养老不动产。 所以，保险公司只能等待政策的改变。 必须考虑的是，养老地产只能由保险企业自行开发吗？

《证券日报》：保险企业如果由养老地产进一步快速发展到全面布局养老产业，您如何评价？

孟晓苏:关于养老，保险企业没有必要想涉足整个产业链。 这不就等于又回到计划经济吗？ 社会分工是社会前进的动力，产业的各个环节都有不同的机构。 例如，许多企业名牌企业的护理已经具有极强的专业性和特色，但是保险企业的养老产业服务为什么不找这样的专业机构呢？ 精细化管理有市场机制，可以控制。 我认为一家企业最好不要垄断老人的所有服务。 必须引入社会竞争，使老人的权益最大化得到保障。

不过，此前的畸形政策导致保险企业要突破政策做点事儿，我对现在敢于“吃螃蟹”的人表示赞赏，但下一步小而全的快速发展方向，不太容易打得过社会化管理的方法。

《证券日报》:房企做养老房地产的热情如何？

孟晓苏：房企做养老地产的很少，一是项目投资周期的问题，二是盈利模式的问题。房企做养老地产的首要目的应该是获取贷款支持、获取资金。近几年政策对房地产的打压，使得房企在资金和土地获取价钱上都有压力，有些企业名为养老实为获得带有政策性的土地。

《证券日报》:除了加入养老不动产，你认为保险企业如何才能加入养老产业？

孟晓苏：养老地产、养老保险产品，都需要革新。保险企业应积极探索多样性的养老方法，为中高端养老提供方便，积极参与养老地产投资。并且完全利用保险这个特殊工具为养老增加资金提供便利，这都需要革新。

总结一下，保险企业的作用是投资者，在养老服务中是金融服务者，不需要建立开发商、运营商、服务机构、医疗机构，但可以作为投资者参与这些环节。

《证券日报》：在养老地产的政策扶持方面，您有何期许？

(/h ) )孟晓苏)我国养老产业起步晚，政策扶持力度也必须加大。 事实上，我认为应该允许保险企业进入商业房地产的开发。 因为政策不允许无法阻止保险企业的变态操作。

而养老地产在设计上应考虑现存的“70%出售+30%持有和租赁”的模式，政府要考虑到居家养老的这部分商品房是商业地，如果以划拨地去支持商业养老房建设，对地方财政是不利的。

孟晓苏引领金融创新轨迹:

孟晓苏曾引进多项成熟住房金融产品：1996年提出快速发展“住房抵押贷款”、树立“住房公积金”，1997年提出进行“抵押贷款保险”，2003年提议实行“反向抵押贷款”，1994年着书介绍“股权投资基金”，2005年倡议引进“房地产信托投资基金”。 (ccstock)