“假股真债：地产信托融资大唱“苦情戏””

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信托行业真正的革新很少，大多为避监管5月中旬，“信托涉足房地产一二级开发”的消息旋风般在市场传递。《金证券》记者调查发现

信托行业真正的革新很少，大多为避监管

5月中旬，“信托参与房地产一级、二级开发”的消息旋风般地在市场上传开。 根据《金证券》记者的调查，所谓落脚的，本质上仍然是“假股真债”。

北京信托业人士称，最近一两年，约七成房地产信托融资项目是以这样的方法运作的。尤其是今年以来，为避开抵押问题，私募股权开始掺和其中，造成信托涉足房地产一二级开发的假象。

“ 成比例的项目就是这样操作的。”

“假股真债，就是看起来好像是持股，实际上仍然是债权的形式。”5月21日，正在苏州出差的李阳（化名）在电话中，给《金证券》记者解释了目前房地产借道信托融资的最常见方法。

李阳是国内某家庭型房地产企业投融资部门的负责人。 碰巧的是，他在苏州看到的项目正在进行这样的融资。

《金证券》记者了解到，房地产公司通过信托融资，最基本的形式是将项目打包发行集合产品。不过近一两年来，“假股真债”更为盛行。李阳称，他们企业“大约70%这么操作的”。

“一是信托企业取钱出资，进入需要融资的房地产项目，并在约定的时间前退出。 这种情况下，钱不多，持有的股份也不多。 另一个是信托企业设立信托计划，通过这个信托计划募集资金进入房地产项目。 看起来信托企业进入了房地产一、二级市场的开发，但实际上他们并不参与运营，只是为我们提供了不同的融资方法。 ”李阳向《金证券》的记者进行了说明。

据悉，这类融资形式的融资价钱在13%-15%之间，“今年因为整个市场闲散资金比较多，所以价钱走低了一些。”他说。

“假股真债”升级版

“假股真债”无疑为房地产和信托之间的合作提供了新的通道，不过监管在继续，房地产和信托之间的“革新”也在继续。

《黄金证券》记者表示，“假股真债”的融资形式有许多具体的操作方法，取决于信托企业的意愿和房地产企业项目的大小。 这里有点信托企业考虑风控问题，要求房地产公司抵押。

“以前有胆子大的，或者关系好的，不要抵押就做了，我现在手中的四五个项目，也有两个是不要抵押的。但是现在监管收紧后，很多项目就卡在了抵押上。”李阳对《金证券》记者介绍。

据悉，房地产公司通常不愿将项目抵押给信托企业，而将开发贷款留给银行的情况越来越多。 因此，在“假股真债”盛行的过程中，抵押成为了这种融资模式中的软肋和风险点。 但今年以来，房地产公司和信托企业又有了新的应对措施。

“现在通过有限合伙的形式可以避开抵押的问题，房地产公司会找个资产管理企业一起出面成立个私募股权基金，房地产公司作为gp（普通合伙人，有权管理、决策合伙事务），有的时候会以lp身份（有限合伙人即真正的投资者，但不负责具体经营）认购一部分，剩下的由信托企业吃下，然后投入到需要融资的房地产项目中。”李阳说。

李阳揶揄这是房地产和信托“假股真债”模式的升级版。

“革新大多为避监管”

除了这种曲线投资房地产项目的介入形式外，《黄金证券》记者知道，目前信托企业有意直接参与房地产开发。 “我们也只听说过，不知道具体是什么情况。 即使为一个房地产项目融资最多也只有几分利润，所以直接参加开发可以获得更高的利润。 ”北京信托领域的一位业内人士说。

除此而外，“买入返售”的融资形式也快速普及。所谓的“买入返售”涉及三方，其中甲方通常为过桥资金、乙方为出资方（通过信托进入）、丙方一般为银行（首要是为项目背书）。“这半年以来，中小信托企业中，这种融资形式也开始越来越普遍。由于一点资金是定向的，所以不太容易了解这类融资形式的具体文案。不过多而杂外衣里面，都离不开债权的基本形式。”这名北京信托领域人士对《金证券》记者说。

只有躲在“创新”的阴影下，房地产项目仍然是信托的首要业务。 数据显示，今年一季度末信托资金对房地产的融资规模仍达7701.79亿元，再次超过年末规模。

“信托行业真正的革新很少，融资形式上的革新大多为避监管，方便融资。”他说。