“地产信托潜规则：抵押率越高越不靠谱”

本篇文章2533字，读完约6分钟

信托产品的抵押物判断价钱虚高几乎是领域“潜规则”，一旦进入拍卖流程，有些房地产信托抵押物价值缩水竟高达60%。去年年底，

信托产品的抵押物判断价钱虚高几乎是领域“潜规则”，一旦进入拍卖流程，有些房地产信托抵押物价值缩水竟高达60%。

去年年底，中融信托青岛凯悦项目的公开拍卖，似乎打开了房地产信托项目的抵押拍卖之门。 5月3日，中信信托青岛舒斯贝尔收益权信托担保在山东省高级人民法院开始了第三次司法拍卖。 事实上，这笔担保的前两次拍卖并不令人满意，1月8日的第一次拍卖以流转拍摄结束，在第二次拍卖之前受到法院的叫停。

根据恒天财富的公开数据显示，年房地产信托面临兑付的规模高达2800亿元，这些产品都是在年左右房地产投资火热时募集成立的。时过境迁，两年过去，现在到了检验房地产公司实力的时候了。

不能按期兑换投资者本金收益的房地产公司，只能通过拍卖质押进行偿还。 对投资者来说，能按期兑换是最好的，但无论质押的估值减少还是项目流转，最终都会影响信托的按期兑换。

房地产信托抵押物估值虚高已成“潜规则”

“信托产品的担保判断价格虚高，这几乎是领域的‘潜规则’。 信托企业或融资者要求判断者进行评价时，肯定希望评价额高一点，干净一点。 ”信托研究机构的一位研究员坦率地说。

以中信信托的舒斯贝尔项目为例，项目成立于年8月，募集资金3亿元，兑付日期为年2月23日，预期收益在9%~13%。以“黄岛凤凰湾”综合项目和“即墨温泉住宅”项目两处项目为抵押，建筑面积总计约21万平方米，商业建筑面积16万平方米，中信信托对两处的判断价值为12.7511亿元，而在法院拍卖时的参考价值为7.89亿元，项目估值缩水40%。

更糟糕的是，尽管已经低价拍卖，中信信托首次拍卖抵押资产时，却发生了倒挂。

事实上，对于房地产信托来讲，抵押物多数为固定资产和地块，如果抵押物是住宅和公寓，因为单价低，还比较利益理，但如果是“地皮”或者是大型的购物中心、写字楼等商业项目，解决起来就没有那么容易了，这些项目都需要大资金量的买家接受。通常情况下，如果是公寓住宅，房地产商会在信托兑付前低价解决，通常不会进入到司法拍卖的程序。当抵押物遭遇流拍后，可能会降价20%进行第二次拍卖。

一个多月前，中融青岛凯悦项目也在这里进行了抵押拍卖。 这个项目的抵押估价进一步减少，减少了约60%。

事实上，通常住宅地产的抵押物估值会更靠谱一些，住宅价钱透明，根据周边住宅测算的抵押价钱基本不会有太大偏差，但是商业地产项目，可参考价钱有限，在对抵押物进行估值时，融资方和判断企业会根据商业地产最优现金流折算，或者根据周边同类物业的公开市场价值的最高值来做判断，以便获得越来越多的融资额。当不得以需要拍卖的时候，考虑到变现时间，以及商业地产接手者有限，估值上就会大幅缩水。

在中融青岛凯悦项目中，中融需要向项目方垫付3亿元投资者的本金，结合投资者的收益和信托企业的各项费用，共计3.3亿元，等同于该项目的判断价值。

尽可能选择低抵押率的信托

行业中，房地产信托抵押估价虚高几乎是“公开秘密”，投资者该怎么办？ 这样的产品都买不到吗？

对于投资者来讲，一款房地产信托走到拍卖抵押物的时候是最后一步，在此之前，融资方和信托企业还会通过各种补救方法来兑付投资者的本金和收益，只有当这些兑付手段失败，才会考虑拍卖抵押物，这个时候才到了投资者考虑“抵押物实际价值”的时刻。

首先，当一个房地产信托融资方资金周转困难时，首先考虑的兑付手段是发行另一个信托产品募集资金，兑付到期的投资者的本金利润。 通常，融资方发行的“棒”信托的收益会比上一个产品高1%左右。

中融信托青岛凯悦项目就是如此，就在去年年底，融资方面临兑付危机的时候，欲借道四川信托发行“川信青岛凯悦”信托产品，计划募集资金8亿元，年化收益11%~13%。用以偿还这款产品的本金收益，最终因为被诺亚财富、恒天财富等大型第三方理财机构拒绝销售，四川信托被迫叫停此项目。

发行新的信托产品或通过其他金融手段获得融资。 “以新债偿还旧债”是在遭遇挤兑危机后，融资方优先处理的方法。 这个方法价格最低，只需要支付有限的利息。

其次，“以新偿旧”行不通后，通常较大的信托企业会以自己的资金来兑付给投资者本金和收益，就如中融信托通常。

这种情况也在逐渐改变，信托行业6次整顿后，到目前为止，信托还没有真正产生过不可兑换的产品。 但日前，在中信信托举办的新闻发布会上，相关负责人表示，一旦中信投资的“三峡全通”项目无法偿还信托投资者的本金和收益，中信信托将无底气。

与此除外，已经有多个信托企业表示，未来将打破信托的“刚性兑付”，不在为信托产品兜底，不过大型的信托企业会顾虑自己的“名誉风险”，可能还会考虑“刚性兑付”。

最后，前面的事情做不好的时候，进入司法拍卖的手续。 由于不动产信托担保的可兑换性较差，贴现拍卖有时也不一定能收回之前信托募集资金的本金。 事实上，这也是融资方、信托企业、投资者不愿意看到的情况。

对于投资者来讲，司法拍卖程序时间较差，变数很高，而对于融资者来讲，由于拍卖价钱不太容易如人意，这意味着此前他们很可能“白忙一场”。而根据法律规定，三次拍卖后仍然没有接盘者，那信托资产只能按照最后一次拍卖的保存价转让给信托企业，信托企业拿到后也不太容易解决，只能继续寻找接手者。

对于投资者来说，选择这种信托，信托担保率越低，风险控制能力越高，上述两个产品的担保率都在40%左右，如果估值减少，担保率在40%的话，风险就在可控范围内。 另外，抵押单体的资金量越少越容易变化，建筑物比“用地”更容易变化。

tips:抵押物估值缩水60%的信托

中融青岛凯悦中心集合信托，是在年年底成立，共募集资金3亿元左右。抵押物为凯悦置业提供的凯悦中心商业1到5层的在建项目，根据公开资料显示，“经山东省一级房地产判断机构年6月17日对本项目商业裙房判断，价值达到9.56亿元，抵押率不高于40%，抵押物价值充足。”而此项目在年12月拍卖时的参考价仅为3.3亿元，质押物估值缩水60%。虽然如此，但刚性兑付又“救”了投资者一命——中融信托已经通过自有资金兑付了投资者的本金和收益。