“利率影响房价是“逻辑陷阱””

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本报评论家唐学鹏

发改委副秘书长李朴民在两会期间表示，今年居民将完全购买首批普通商品住房贷款优惠政策，支持居民合理购房诉求。 今年中央房价调整的战略变化之一是“保刚需求”。 也就是说，凡涉及首套房的，都必须照顾利率。 事实上，四大银行已经按照中央的意见开始对套房的利率给予某种优惠。

套房整体利率优惠有背景。 房地产商一直传达着“房价下降，房贷利率上升，下跌也没用”的意见，房价不会下降，房贷可以下降，实际上房价可以下降。 许多购房者也抱怨说，房价下降了10%，但利息比以前增加了不止一个，因此购房价格反而增加了。 另一方面，在银行领域，2009年获得了可怕的高利润，批判银行的声音不断。 我觉得房价的问题其实和银行的垄断利益有关。

将房价高的问题变成利率高的问题，是故意的“逻辑陷阱”，弗里德曼的话是利用某种短期的幻觉来设计长时间的诈骗。 例如，房地产开发公司发表的“房价下降了，但利率上升，房价反而上升”的观点，故意诱惑人们认为目前7.05%的5年期以上商业贷款的利率是永久的，但这一假设显然是不现实的，7.05%的商业贷款。 但是随着通货膨胀加剧，央行必须提高基准利率水平。 要知道利率是变量，会随着经济的变化而变动。

我们的结论是，利率对第一套房来说其实是“中性”的，不影响购买。 原因很简单，第一套房是自己住的。 对应的贷款周期为20年或30年，它与投资投机性的2套3套不同，后者对应的贷款周期只有几年。 之后，偷工减料卖掉。 第一套房对应20多年的周期，所以既会遇到高利率阶段，也会遇到低利率阶段。 我们的评估是，随着未来我国进入中速成长期，贷款诉求下降，随着利率市场化改革的实施，未来的住房贷款基准利率将低于目前的7.05%水平。 根据我们的估算，长达20年的跨度平均利率水平不会超过5.9%，可以看作是长期的均衡住房贷款利率。

5.9%作为20年总利率，假设购买7成房贷，购房者总利率支出为总房价的46%。 也就是说，400万的房子的总额在20年将支付184万的利息，如果房价下跌到200万，20年将支付92万的利息。 这证明什么？ 房价是唯一真正的核心要素，如果房价下降，从长远来看，总利率支出也会下降。 房地产商说:“房价下降，房贷利率上升，下降也没用； 房价不会降，房贷会降，但实际上房价可以降”。

如果政府真的想帮助套房运营商，如果放弃泛滥的货币政策，迅速抑制通货膨胀，低通货膨胀将应对低利率。 尽快推进银行领域的利率市场化。 相反，歧视性的利率差一定会带来意想不到的租金和套期保值。