“教你算：首套房贷利率“八五折”后你能省多少?”

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在生活中，我们可以接触到很多金融理财常识。 不仅知道一半，其实还有相当多的“上生”乐于增长自己的知识。 所以从本周开始，本刊将推出“你身边的金融商学院”。 大家想联系我们，学习那些金融常识。 我们邀请专家来教你。

近来，全国许多城市的房贷利率明显松动，九折利率优惠已经司空，许多高质量顾客已经可以拿到八五折。 这不仅会直接降低房价，还会刺激刚买的房子的手，很可能导致楼市回暖，可以说是迎合民意，稳定市场的措施。 但是，利率折扣具体可以节约多少？ 这些金额是怎么计算的？ 这可能会给很多非金融专业的网民带来一点困惑。

由于货币具有时间价值，利息的存在使得未来的钱永远比现在的钱“值钱”，贷款买房相当于现在采用未来的钱。 分期付款与不重复简单的一次性利息支付不同。 因为关于贷款的现值，必须如下图所示，将未来各期的支付额分别折价合计。 生活中，汽车贷款、住房贷款、债券的发行都可以归结为这样的计算。

经过数学推导，得出了金融学的重要公式，养老金现金流折现公式。

pv =

公式中必须注意的是，pv是现金流的当前价值( present value )，如果是200万的贷款，pv就是200万。 r是“月利率”，如果年利率为7.05%，则r=7.05÷12； n是支付的“期间数”，如果是10年的贷款，则支付n=12×10期间。 a是每期的支付额，也就是我们计算的“月供应”；

以目前100万元的20年房贷为例。 目前的执行基准利率为7.05%。

(1)没有优惠时，月利为

=0.5875%，20年分为n=12×20=240期支付本息，a为月支付额，根据养老金公式:

1000，000 = a = = 7783 (元)。

总利息= 7783×2401000，000 = 867920 (元) ) ) ) ) ) ) ) )。

2 )八五折的情况下，利率折后7.05÷0.85=5.99%，则月利= = 0.499%，其他情况不变:

1000，000 = a = = 7159 (元)。

总利息= 7159×2401000，000 = 718160 (元) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )。

月供应为7783-7159=624 (元)； 20年可以节约149760 (元。

养老金(包括持续性养老金、附加增长养老金)现金流折现公式是基础金融学中最重要的公式之一。 例如债券定价、养老金、补贴计划等金融活动离不开它。 下面，我们根据自己的情况，拿到计算器，采用这个公式，量化一下房贷利率优惠带来的收益。

自检:请计算200万10年期的一套住房贷款。 九折每月能节约多少钱？ (设年基准利率为7% )

答:原利率:月23222元利率9折:月22507元月节约: 715元。

(李晓晨) )。