“泰康的“成千上万资产养老””

本篇文章3342字，读完约8分钟

当史蒂夫·乔布斯第二次参观施乐企业的帕奥图研究中心时，他和他的小伙伴们被施乐企业展示的新技术惊呆了。回去的路上，还在开车

当史蒂夫·乔布斯第二次参观施乐企业的帕奥图研究中心时，他和他的小伙伴们被施乐企业展示的新技术惊呆了。回去的路上，还在开车的乔布斯大喊道：“就是它了！”后来乔布斯说他从那里看到了计算机产业的未来，再后来，他把这些技术变成了现实。

同样在美国考察时，泰康生命会长陈东升看到一位老人在跑步机上锻炼，得知这位老人已经95岁高龄，陈东升突然惊讶于美国老年人展现出的“生命力”； 相对于国内，老人的生活状态让他很担心。 “太节俭了，中国老人为了下一代而忽视了自己”。

“我有一个理念，要改变中国老年人对生命和生活的态度。”陈东升说。

相关数据显示，截至年底，我国60岁以上老年人已达到1.94亿人，占总人口的14.3%。

在房地产贷款刚刚兴起的年代，就流传着一个关于“中美老太太”的段子，为了住上大房子，中国老太太攒了一辈子钱，而美国老太太还了一辈子贷款。

对了，现在，哪怕只拿了一点现金的老人也找不到养老院。 公司的经营者们看到了这个机会。 房地产企业、养老服务企业、投资者和保险(安心保)企业近年来迅速发展了自身的养老板块业务，试图从中国的养老产业中分一杯羹。

作为业内第一批取得不动产直接投资和不动产金融产品设立和发行的保险企业，泰康人寿（以下简称泰康）在养老上早有尝试，可惜走的并不顺利。当初泰康在北京的望京地区树立了一家“钟点工”式的养老院，还请到民政部关联领导“大张旗鼓地剪彩”，但望京地区以年轻人居多，养老院定位于此显然不太合适，最终没有成形。

接着，泰康养老的队伍去了日本视察，但并不怎么兴奋。 到了美国，陈东升坐在车上看着美国的养老社区，感叹“这不是共产主义吗？” 这种兴奋，他今天还记忆犹新。

似乎与乔布斯一样，新的发现往往来自对产品油然而生的兴奋。接下来就是行动。6月中旬，名为“泰康之家”的养老社区项目雏形已现，这一次，泰康是否已经做好了足够的准备？陈东升怎么将理想变成现实？

不赚钱

都知道做养老有前途，但不一定有“钱途”。回报周期长，盈利模式不明确，这已经成为业内人士的共识。

养老地产的一位开发商告诉《英才》记者，90%的从事养老地产的公司都在亏损。 或者像媒体质疑的那样，养老地产只是挂羊头卖狗肉，开发商以养老的名义卖房子。

“养老地产是30年的周期，前10年是不赚钱的周期，所以要进这个行当，想好。”陈东升这样告诉《英才》记者。

泰康拿着什么度过最初的十年？

根据年8月出台的《保险资金运用管理暂行办法》，保险集团（控股）企业、保险企业投资于不动产的账面余额不高于本企业上季末总资产的10%。而从泰康披露的财务新闻来看，截至去年底，企业总资产约4141.87亿元。而泰康投资养老社区项目计划投资约为700亿—800亿元，这似乎并不符合关联规定。

“700亿—800亿，是今后8—10年的计划。 ’陈东升这样解释道。

长时间持有一方面符合养老产业的快速发展优势，并且也与保险企业资金的长时间性匹配。动不动就几百亿的资金非其他领域的公司所能应付。

包括资金在内，他将泰康创建养老社区的特点总结为四个方面，其他三个方面分别是保险产品、销售体系、顾客储备。

陈东升的名片上，“董事长兼ceo”下面还印着一个头衔：首席推销员。除他之外，泰康还有着一个头衔：首席推销员。除他之外，泰康还有20万名销售员工分散在全国各地，以及“4000个网点”和“9000万顾客”，其中只要有3、5万人符合标准，便能够为养老社区产品销售提供保障，这显然是个大略率事情。

当然，除了保险公司自身的特征之外，外部出现“拿走保险金土地”这一疑问的原因还有另一个。 投资转化率过低。 数据显示，目前保险资金年投资收益率只有3%左右。

“养老机构再不好，每年也有6—8个点（投资回报），但是通常不会超过10个点，赚不了大钱。”一位业内人士告诉《英才》记者。

在这个“快递金当道”的时代，陈东升对此不以为然，强调养老产业赚不到快递金，如果真的卖了，就不能保证服务质量。

而泰康人寿副总裁尹奇敏则称，10年以后，泰康投资的养老社区会得到一个稳定的利润回报，大略在5%—6%之间。

各势力的角力

房地产领域的大佬们都在觊觎养老地产，万科在北京房山地区的“幸福汇”项目被外界看作其试水养老地产的标志，其与一家上海知名养老地产企业合作，后者以老年公寓的管理者身份参与到项目中，以弥补开发商在养老服务上的不足。同样选择合作的还有远洋地产，其与美国哥伦比亚太平洋合作的项目“椿萱茂·凯建”也在今年夏天试营业。

在与开发者合作的机构中，也有一些养老产业的活动家。 这些机构往往以轻资产化的方式运营，专注于养老服务。 这种特殊的属性往往受到资本的欢迎。 邓福表示，与绿城集团合作的雅达国际控股公司是这一模式的代表公司，其背后的投资者包括国资背景的和谐基金、idg资本、红杉中国及云峰基金。 国家和云峰基金。 郝荣福把这位模特郝荣福总结成“基金模式”为“基金模式”。 这些“有钱人”式，不愿意长久持有，也不愿意长久持有。 需要找一个项目，需要找退出途径。 寻找退出途径。

“与陈东升从资金方介入不同，雅达国际是从医疗服务介入的。”郝荣福说。他认为中国最合适做养老的并不是开发商，而是靠医疗和服务起家的“下游”和靠金融起家的“上游”企业，比如泰康。

(/h ) )运营的短板将合作购买，但是为了能够在短时间内收回一部分资金，开发者通常采取持有30%、销售70%的租赁并行的做法。

而这正好踩上了“ccrc（可持续照料社区）”的点。实际上，ccrc更像是一种社区形态，而非开发模式。其优势是，整个社区根据老人的行动能力由高到低分为老年住宅（完全行动能力）、借助型养老公寓（部分行动能力）、介护型养老公寓（行动能力丧失）三种产品。对开发商来讲，老年住宅部分可以向外销售回笼短期资金，而介护或者借助公寓部分可以用来持有、赚取长时间利润。

“中国的ccrc与国外不同。 这样称呼只是为了扩大概念。 ”上述行业的人说。

即便如此，在房地产企业眼中也没有特别成熟的模式，而只是先拿出一小部分做尝试。“我们也在摸索之中，中国有钱的老人不是刚出现么，之前的老人都是没支付能力的。”万科总裁郁亮告诉《英才》记者。

泰康的意志

陈东升意欲深耕寿险产业链，提出进入养老产业似乎成为自然而然的事件。为此，泰康从提出养老保险产品到涉足整个产业链，下了不少功夫。

陈东升将这种商业模式视为“卓越的创新”，从此，泰康的“全投资链”被描绘得更加清晰。 其中包括各种养老保险产品、高端医疗、资产管理、对“人生目的地”的终极关怀四个板块。

通过产品的设计，泰康对老年人这一特殊人群的特点便显现了出来。比如，人们可能会担心老人在养老院中发生意外，而保险企业可以通过一张保单使这种风险得到控制。

再者，由于保险本身具有投资属性，人们可以通过年轻时购买保险来达到理财的目的。 在与顾客持续接触的过程中，陈东升注意到了一个变化。 与以前流传下来的理财投资单纯追求高收益不同，人们多希望用于养老的钱没有风险，能带来稳定的收益。 泰康也与此对比推出了相应的产品。

此外，在医疗服务方面，泰康依赖自身人才储备以及多年积累下来的医院资源——除了正在申请医院牌照之外，已与泰康合作的医疗机构有2000多个。

陈东升很高兴看到泰康的客户加入这个“从摇篮到天堂”的全产业链，他说:“我们把它叫做一个产品。 这是超级可以安排人一生的产品，是费用品。 ”

纵向快速发展保险的全产业链，在横向布局上，陈东升则意欲把“泰康之家”铺向全国，除北京外，位于上海、广州的泰康之家预计将分别于今年底和明年开业。

进入泰康家的门槛不低。 在养老地产业内，关于目标群体定位的争论一直在持续，高端定位被质疑不符合目前市场上的主流诉求。 北京太阳城集团董事长朱凤泊对《英才》记者发现，真正有诉求的是每月2000元左右的老年人，而不是所谓的“高端”。

但郝荣福却并不认为这之间有矛盾：“中国养老产业的快速发展，政府应该兜底，开发商从高端切入，然后两者往中间拓展，这样来实现全覆盖。”