“郭昌洪畅谈物业管理从业三大论述”

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不动产管理理论部分

物业管理起源于19世纪60年代的英国，我国的物业管理起源于70年代的香港。

1981年，中国内陆第一家房地产企业在深圳成立，标志着中国内陆物业管理领域的诞生。

1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》。 将新建成的房地产园区全面纳入物业管理。

1995年、1997年、1999年三次全国物业管理工作会的召开，促进了物业管理领域的全国性高速发展。

1999年9月1日，重庆市物价局、房管局联合制定《渝价【1999】398号文件》，指导重庆市辖区物业管理的收款依据和收款标准。

2000年10月，中国物业管理成立领域协会，首任会长谢家谨。 中物协的成立，在服务公司、服务领域、服务政府方面发挥了积极的作用。

2002年，建设部发布【110】号令，对住宅装修制定《住宅装修管理办法》。

2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》，正式在国家层面推进物业管理走上依法运行的轨道。

2004年12月，重庆市物价局二次下发文件，制成《渝价【2004】778号文件》，该文件完整地补充在398个文件之上。

2007年10月1日，国务院颁布《物权法》，从国家法律层面对物业管理提出了详细的规范和要求。

2009年5月，《重庆市物业管理条例》公布实施，为重庆市辖区的物业管理指明了方向。

年3月9日，重庆市政府发文，制定《重庆市政府【】36号文件》。 本文件的精神是从1999年开始重庆市物业管理工作16年来的阶段性总结和升级补充。 也是物业管理工作与时俱进的需要和体现。 在本文件中，空仓储和半价收费的条文已经结束，建造楼盘期间下调30%物业费的条文也已经结束。

年3月20日，重庆市物价局、房管局联合制定《渝价【】68号文件》。 该文件再次确定价格质量一致，大致确定了收钱等级和服务等级细则，也确定了服务公司与被服务业主之间的责任和义务。 在高标准收钱的前提下，必须提高服务质量； 享受优质服务的，还必须缴纳高标准的物业服务费。 本文件的精神，将进一步推动物业服务领域的健康和快速发展。

2前期介入技术部分

第一阶段设计立项的顾问

开发企业首次从设计部门收到的设计图，无论是设计院还是开发企业都是概念性的意识，从政策和法律的角度理解不动产管理。 在设计阶段如何优化设计，在建设完成后，更好、更合理地采用这座建筑物，使建筑物能最大限度地发挥房地产效应。 无论是设计公司还是开发企业，资深的物业管理企业都没有经验。 一个是设计成门窗户型，让业主接房间时，难以接受； 二是设计成工字型地板，使得电梯前室没有采光通风，不影响通信信号的访问； 三是卧室书房靠近电梯井道，电梯运行的噪音影响室内休息四棚空层浪费五强弱电井的空之间的浪费； 六是消火栓的分布；七是主景观通道雨格栅的分布； 八是沿途的形状； 九是弱电管井深，十是高大乔木的分布位置。

这10个问题，设计者大多没有在住宅区实际体验过。 这是因为房地产工作人员需要反馈意见，使设计者优化，使竣工后的建筑物更完整、更高效地实用化。

第二阶段施工阶段

施工阶段的介入，主要是指在建筑物安装水电、设施、设备5个工程的介入。 此时的干预是指对地下水管的运行和安装结构进行数据和图像的收集、污水处理厂的结构图像的收集、采集后的图像的编号归档； 电梯导轨的安装要核对正负参数； 标记并记录二次供水设备上设置的记录调整参数的消防管道的流程和区域闸阀的位置。 这个原始数据和图片必须完善号码的归档，对后期的物业管理起着重要的作用。

接受第三阶段检查

这个环节的业务是将开发机构竣工验收的房地产移交给房地产企业。 这个环节也是(建设公司在房屋保修期内的)初期数据)收集照片的时候，这些数据和照片对后期讨论的是非起着重要的证据作用。 接受检查的方式是对各大楼的基础设施和配套设施进行人工ct，将发现的问题逐一记录，由三方人员确认签名(开发企业、施工公司、房地产检查员)的档案。 如果做好这项工作，就能为开发企业减少很多隐性损失。 接受检查后从大项分类，分为十大系统。

一、专有部分

(集体住宅的室内部分)包括门、窗壁、梁、柱、板、供水、排水、地板泄漏、厨房、厕所、阳台、弱电末端接口、可视接口。

二、公区部分

大楼、楼层招牌、防火门、楼梯扶手、外墙、空调节板、百叶、屋顶、放水口、防水、屋顶排气孔、避雷针、避雷针连接带、地下库排气百叶和地下库台阶玻璃廊桥、步行道、车道、小区平面导向招牌、小区平面

三、强电系统

检查住宅小区用电气设计图(根据设计负荷检查专用变压器的容量)、配电盘专用工具、负传感器倍率显示、电路图显示、停电自动转换器。 检查各线路/(/k0/)开机功能质量是否对应于各线路末端、发电机及辅助工具和电池。

四、弱电系统

包括可视对话、门禁(小区门口门禁和机组门禁)、监控及摄像头号码、围墙红外线报警装置、室外音响、车库门等。

五、消防系统

包括消防泵房、水池、管道区域的闸阀、消防控制柜(二路电源)、中控台、手报、音响报警、烟感、淋浴、鼓风机、地面消防栓压力、楼层消防栓软管、枪头、灭火器、紧急逃生标志等。

六、电梯系统

包括采购合同、录用证明、产品合格证、安装资料、安装首张检查合格证、内外呼叫板安装是否牢固、电梯滑行安全防护板、厢口安全距离等。

七、空调水、雨污水排放系统

1、屋顶的雨水排放管道是否与绿化带的雨水井相连，雨污水管是否混排，蓖的沉砂钻井，沉砂井的管道是否通畅，在雨水井底建设炉渣的清挖。

2、排污管畅通，污水底部建设的渣挖掘。

3、//k0// (调水与大小阳台的泄漏管相连，楼层(/(/k0/)调水口的接入是否泄漏。

八、设备室

特别配电室、发电室、二次给水泵室、消防泵房、消防风室、地下库洒水排水泵、电梯室。

九、绿化植物

乔木、小乔木、灌木、行道树、地植、地备、花卉。

以上验收均经三方签字(开发企业、施工公司、房地产检查员)存档。

十、标识系统

小区平面图、区域导向标志、楼栋标志、服务中心导向标志、单元门标志、楼层逃生标志、设施设备标志(泵房标志、消防泵房标志、风室标志、发电机房标志、车库排水泵标志、车库充电站标志、车库栋单元)

第四阶段交房装饰

这个阶段是房地产企业和业主磨合的初期，也是房地产企业展现服务专业水平的开始。 业主对房地产公司的评价也是从这个时候开始的。 在这个阶段，主要观察四个问题。

一个是园区管理制度的问题。 有了规则，周围就会扩大，业主开始进入小区，小区的规章制度都是房地产企业管理完善决定业主的行为方式。 这个时候，不能因为某个个体的强弱和关系而改变住宅区的规章制度。 规章制度必须人人平等、合理诱惑、切实执行。 只有大力实行，才能和谐稳定园区环境。

二是各种申报担保登记记录的完善问题。 呼叫中心工作人员根据工作指示的完成情况，与业主及时进行新闻反馈，协助房地产企业解决问题，登记好接待单位上报的几个事项(先总后分，即先总登记，再逐一下发工作指示)

为什么要在这里强调注册记录的完善问题，是因为所有服务都有不尽如人意的地方。 为了使业务更细致且不背离，只通过记录进行连接并查看服务是不充分的理由。 这也是监督他人、监督自己的表现。 只有用这样的方式来体现，工作才能更完整。

三是房屋维修速度快的问题。 根据多年的经验，许多业主对房地产企业的不认可和矛盾起因于房屋改建的一些事项出现了延误。 现实生活中，很多人不讲道理，业主家里有问题，最能直接找的人就是房地产企业。 此时房地产企业很多信息表现不协调，促使施工单位迅速改善，业主自然对房地产企业员工感到不满。

第四个是装修检查的问题。 业主进行装修施工后，工作人员对业主房屋外观拍照存档，对业主开沟后的各墙面拍照存档(对共墙、阳台、窗台、地板渗漏的位置，一律拍照打印 做好改装日检查记录，确保业主装修时发生的遗留问题今后不依赖开发企业。 如果不抓紧做好这项业务，不仅会给开发企业带来损失，房地产企业的服务缺陷也会凸显出来。 这个阶段的客服人员必须填写清楚装修的日检记录并加以完善，对以后的工作有重要的作用。

三经营管理部分

一、经营

作为房地产企业负责常务工作的管理者，必须有四个明确的意识。 否则，思路不清晰，轻重不清。

第一收入资源意识

这个资源意识包含着现有的资源和潜在的资源。 负责常务工作的管理者必须指导辖区内这样的资源可以利用多少，可以给企业增加多少收入。 可以指导项目经理注册这些资源，并向财务部报告数据值，以便财务部管理项目资源。 这些资源在不同的时间会产生不同数据的经济效益，所以作为常务管理者必须发挥这些资源，以免造成企业资源的浪费。

第二价格控制意识

根据项目收款等级制定所辖项目的岗位编制。 必须保证服务水平的质量，同时不要浪费人力物资。 做好这项工作，要求常务管理者有丰富的理论水平和丰富的实践经验(人事劳务、工程维护、绿化养护)，指导项目经理积极主动地带队开展工作，防止企业内部运行良好，外在社会信誉下降

第三创新意识

万物都在随着时代迅速发展，房地产服务也不例外。 理论部分从重庆的【1999】398文书、【2004】778文书、【】68号文书可以看出，政府部门正在对物业管理进行创新升级，作为物业管理人员也应该在思考上进行创新。 除了创新以外，管理者还必须大胆尝试。 只有大胆尝试，才能奠定创新的基础。 只有不断创新才能增加活力，提高活力的企业才能繁荣、快速发展。

第四种以上的经营意识

物业管理在拥有管理经营权后，有阵地，如何使阵地发挥最大的效益，是物业管理工作者目前的共性话题。 主持物业公司常务的管理者必须在这方面倾注心血，对所辖服务的业主群体进行分类，找出引起业主关注的趋势，根据症状诱惑业主，使新闻产生价值，或使行为方式产生价值，使共性产生价值 这个论述只有结合创新意识才能发挥，用斗主的话说，如果把双王+四二结合起来运用，就是坚不可摧的。 相反，效果不明显。

二、管理

管理本身的意义是社会集体组织通过计划、使用者、财、物、时间、数据、标准实现集体组织目标的行为措施。 物业服务公司在微利领域，离不开管理。 这项管理主要做以下四个方面的工作:

第一管理员

物业服务的工作由人进行，但人的行为有不完全一致的因素。 在此，为了使这些要素得到保障而进行管理。 首先，让参加服务的人学习企业的规章制度和标准的业务流程，在制度和流程的框架下开展业务。二是为员工形成愿景。 (这里的愿景是企业的目标，将这个目标嵌入每个员工的心中，让所有人都为这个愿景而奋斗)。 其次，是让员工了解自己的工伤责任。 如果不履行工作职责，会给企业带来多少损失，可以通过业绩评价激励员工的积极性。 最后要组织各部门人员对相互的业务进行总结和纠正，不断总结和纠正，才能使业务更加完整和高效，使事件更加高效，提高管理人的效率。

第二管事

房地产业的事情可以根据属性分为常规和专业。 为了提高这些事业的效率，必须有计划地进行。 首先要明确“年度计划”，每月根据“年度计划”的大纲制定“月度计划”和“周业计划”。 其次是事件的监督，最后是事后审查。 只有同时运行前计划、事件中的监督、事后审查三个环节，各部门按照详细的事业计划开展事业，事业才会不真实空。

第三管理装置

设施设备是不动产住宅区的重要部分。 设备运行状况差，直接阻碍房地产业。 如何使设施设备良好高效地运行，取决于管理者对设备的重视和对设备知识的理解。 不动产管理业务是多学科技术性很强的业务，需要管理者努力三勤(学习、检查、总结)。 管理者应熟悉设备性能，根据就业计划锁定月检、季检、年检的时间，使设备在可控状态下运行，从而减少维护费用，延长招聘寿命，提高招聘效率。

第四管理低值易耗

低价消耗品的管理不容忽视。 因为每天都会消耗的东西。 这是为了加强管理。 具体的管理方法是，首先根据上一年度的消费量计算参考值。 通过在参考值区间鼓励操作者节约，奖励节约的部分，长期达到管理目的(以低价易耗的部门为单位进行测试，超标聘用的部门，其主管必须接受业绩评价)。

物业管理项目的工作效率与否，由业主满意度、物业本身的价值和附加值度、社会知名度来评定。 只有把这些事业落到实处，才能取得三次更好的效果。

物业管理企业的运营效率与否，取决于企业领导者的企业文化建设、企业制度建设、质量管理标准的建设。 制度化和灵活性都是必要的。 制度是企业的底层，谁也不能超越。 灵活性是在一定范围内赋予各级执行者的机动权力。 两者之间的程度是对核心管理者的研究。 以推进实务为前提制定标准，经组织高层管理者讨论，既要规范化，也要科学合理化。

熟悉三大论述，开展物业管理工作，有利于提高经济效益和企业知名度。

物业管理企业要做好基础性工作，三个论述的学习和运用是不可缺少的。 企业的战斗力来自于团队，团队素养是否过硬来自于日常的培养和积累。 只有目标确定，不断组织总结和修改，才能更加明确目标。 企业的目标是在全体员工的不断努力下，各项管理指标不断提高，有业主的满意度和社会知名度，企业名片才会受到社会各行各业的欢迎。

重庆龙轩物业管理企业常务副总郭昌洪

10月