“面对房贷优惠购房切莫跟风”

本篇文章938字，读完约2分钟

据报道，近日，许多城市的商业银行将个人首次房贷利率从9折重启至8.5折。 许多人认为这有助于大幅降低购房价格，加快“刚需”购房人的市场准入。

对此，购房不应盲目跟风，应从以下几个方面拆解，做出自己的正确评价。

首先，银行推出这样的政策可以考虑两个方面。 一是响应政府号召，通过优惠政策拉动已经销售不旺的市场。 另一方面，与银行5年期存款利率的价格相比，8.5折的贷款现在可以说没有利润，但是可以用它来占有贷款市场的规模，贷款合同都是利率在变动。 今后，政策的一些变化改变了目前银行这一不利格局，首先是购房者进入贷款市场。

第二，从目前杭州房地产开发商破产、众多大型房地产开发商对当前房市价格走势的评估来看，目前中国各地房市价格仍呈下跌趋势，这一趋势短期内不会改变。 在这种情况下，如果顾客以抵押贷款优惠利率进入市场，利率优惠带来的购房好处可能远远低于因房价下跌而减少的购房价格。 因为，与本金相比，在房价下跌的情况下，本金下跌带来的负担一定比利率优惠带来的负担要大得多。 所以，对于购房人来说，看房价的走势更为重要。

第三，有报道称，首套房贷款100万元、期限30年的，利率分别执行基准利率的1.1倍、9折、8.5折，其累计支付利息约为158万元、141万元、116万元，高低差为42万元。 这样的计算基于一些不成立的假设。 一是假定购房合同是按固定利率签订的，购房合同签订后30年内不变。 但实际上，现在购买房屋合同的贷款利率是浮动利率，根据市场和政策的变化每年都是固定的。 二是假设目前利率在未来30年仍保持不变。 但事实上，随着美国量化宽松货币政策的结束，世界上这种低息时代可能会结束，中国也将如此。 因为，这样的低利率周期过去后，利率上升也是必然的，住房贷款的浮动利率也会发生变化。 三是将基准利率的1.1倍作为8.5折优惠的比较基准，在实际上没有买家发生的交易中比较收益增加，但同样不成立。 而且，8.5折优惠利率银行一定有很多条件，借钱不容易。 关于这些，房屋购买者必须自己计算。

总之，有必要不被利率优惠这个词所迷惑，明确计算利率优惠和房价下跌对房价减少的影响。 不要盲目地受别人的影响进入市场，毕竟是人生的大事。

易宪容(中国社会科学院金融研究所研究员)。